明确物业服务费和小区共有收益资金是业主共有基金的财产属性是最重要的制度安排，决定了能否以业主们的利益最大来使用这一些资金。

  如同大家都知道的“一把筷子聚拢在一起才有力量”、“众人拾柴火焰高”等道理一样，将个体业主的零散资金归集为一体进行整体化运用，必然产生规模化效益；但是有了资金整合的硬实力，还要尽可能提高资金使用效果的巧实力，蛮力是不专业的表现，所以资金的专业化运用能够得到更好的效益；而对业主们的透明公开和业主们的监督，则确保物业服务人忠诚。通过这三个特征的具体实施，确保规模化效益、专业化效益都可以归属业主们，实现业主们的利益最大。

  众筹团购这种形式，已经被社会慢慢的变多地采用，这就是一个非常好体现三大特征效益的例子。假如业主自己单个去购买某个商品，价格是10元。但要自己亲自谈判与挑选，每人水平不同，自然买到商品的质量会不同；如果现在有1000人参加众筹基金来团购，请对所购商品有专业经验的人士来负责采购，且公开透明地为大家服务，尽管每个人还是只出资10元，但基金整体规模可以有100000元，通过专业技术人员用基金来采购，由于采购规模更大、专业技术人员的谈判和挑选水平更高，业主们不但可以获得批发价，还能选择到高品质的商品。在扣除给专业技术人员的工资之外，资金还有结余。这比起每个人自己单独购买而多得的收益，就是资金众筹为基金后每个人获得的规模效益与专业效益。

  从分析过程我们大家可以看出，如果资金不归集为统一的基金而仍然分散在每个人手里，就没有规模效益与专业效益；但是如果专业技术人员对基金的运用不对出资人公开透明，那么专业技术人员就非常有可能不忠诚，甚至与卖商品一方合谋，为自己利益而侵犯大家利益。因此，要想获得规模效益与专业效益，设立基金与公开透明这两者都是缺一不可的。也许有人会说，我自己花钱、花自己的钱、个人选择，后果我愿意接受。团购，没办法实现我个性化的选择和自己花钱产生（对错后果）的快乐和痛苦！每个人虽然有权在自己个性化需求上选择自身独立决定或者参与众筹团购，但是，物业服务，恰恰是没办法实现每个业主都自由选择即只能众筹团购的一种活动！无论每个业主自己愿意或不愿意，都只能如此，这是业主们购买了共有住宅后无奈的必然选择！也正因为如此，对于受托管理资金的专业机构——物业服务人，到底该允许它私自使用这笔资金还是该让它公开透明使用资金，后者，同样也是必然的、合理的、公平的、正义的选择！

  而现实中都会存在的业主与物业服务人的关系中，无论包干制或酬金制，物业费并没有归集为基金，而只是每个业主分别交纳物业费。甚至包干制还明确约定资金属于物业服务人自己！尽管物业费合拢到物业服务人那里也是一大笔资金，自然也能够产生规模效益，但规模效益由物业服务人获得，即物业服务人利用这笔规模资金为自己获利。同时，包干制与酬金制的公开度不足（包干制就居然约定不需要公开），就使得物业服务人无法展现其是否忠诚，也自然无法被业主们信任，久而久之业主们自然因为信任崩塌而选择“集体革命”。有部分小区有业主委员会参与管理，但由于资金的业主共有属性没有建立，则极易产生业主委员会委员个人利益最大化的情况，也容易产生业主们对业主委员会的信任危机。

  英国的物业服务法律《Commonhold and Leasehold Act 1985》（共有租赁法）第５章第４２条、第４２Ａ条明确物业费是基金，要以信托方式来管理，应存放在专属账户中等。

  《香港建筑物管理条例》第二十条(基金的设立)中规定：“法团须设立并维持一项常用基金(即我们一般所说的物业费)该基金用于日常管理职责所需的费用支付。以及缴纳各种保险与税费。同时。法团可设立并维持一项备用基金(即我们一般所说的维修资金)以供用作任何未有预计、紧急性质或第一项基金不足支付的开支。这些基金要存放在独立的账户里。法团须开立一个有利息的户口。而只将该户口用于建筑物管理方面。并且法团须将其就建筑物的管理而收得的一切款项。不延误地存入这个户头中”。

  上述这些基金都是业主们所共有的基金，都是基于信义关系来管理。我国物业管理领域的立法其实也在悄悄的改变。

  2020年3月1日施行的《深圳经济特区物业管理条例》中明确规定业主共有资金包括物业管理费，并对资金的账户与使用条件有了具体规定，要求资金必须存放共有资金的数据银行，在共有资金保管上具有了类似信托受托人的公开职能。在业主对共有资金的知情权的设定上，已经接近法定承认个体业主具有类似信托受益人的共益权。如《深圳经济特区物业管理条例》第70条规定“业主共有资金包括：(一)共有物业收益。(二)物业专项维修资金。(三)物业服务费。(四)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用。(五)其他合法收入。”第72条规定“业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户。也能够继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。业主共有资金开户账户单位理应当依照国家有关规定建立健全财务管理制度。保证资金安全。并通过物业服务信息平台。向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。”

  2019年9月1日施行的《陕西省物业服务收费管理办法》在国内第一次明确个体业主对共有资金享有知情权与监督权。第26条第2款规定“业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料。物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细”。

  综上所述，业主们分摊筹集的物业费的属性或性质，将直接影响物业服务人对业主们的忠诚度，也极大影响业主们的利益最大这一目标能否实现，更影响居住小区的社区治理能否稳定和谐。因此，我们该认真思考物业费是业主们的共有基金，还是每个业主的资金，亦或是每个业主对物业服务人的债务，这将导致住宅区物业管理服务模式的制度设计和社区是否稳定。